недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

Что лучше: сдать квартиру долгосрочно или посуточно?

14 402 17
Что лучше: сдать квартиру долгосрочно или посуточно?
Разные модели арендного бизнеса предполагают разные подходы и доходы

Какую выбрать модель арендного бизнеса, каждый собственник решает сам. Но есть определенные обстоятельства, при которых предпочтительнее остановиться на одном варианте и отказаться от другого. Давайте разбираться.

О доходах

Сравним две ситуации

1. Ольга сдает свою «двушку» на Стромынке в районе Сокольники за 40 тыс. рублей в месяц. Договор заключен на 11 месяцев. Квартплата составляет около 5,5 тыс. рублей в месяц. Арендаторы оплачивают из этой суммы электричество, газ, воду, интернет, в среднем – около 2,5 тыс. рублей в месяц.

ДОХОД ЗА 11 МЕСЯЦЕВ
  • Платежи арендаторов: 40 тыс. рублей Х 11 месяцев = 440 тыс. рублей 
  • Коммунальные платежи, оплачиваемые хозяйкой: 5,5 тыс. рублей Х 11 месяцев = 60,5 тыс. рублей. 
  • Коммунальные платежи, компенсируемые арендаторами: 2,5 тыс. рублей Х 11 месяцев =27,5 тыс. рублей 

Доход за 11 месяцев без вычетов налогов – 407 тыс. рублей

2. Анастасия сдает двухкомнатную квартиру посуточно за 3 тыс. рублей в сутки на ул. Егерская в том же районе. Жилье рядом с парком сдается очень хорошо – занятость около 80%. Коммунальные платежи, интернет в среднем составляют 6,4 тыс. рублей в месяц.

ДОХОД ЗА 11 МЕСЯЦЕВ
  • Ежемесячные платежи арендаторов: 3 тыс. рублей Х 30 (дней) Х 0,8 =72 тыс. рублей 
  • Платежи арендаторов за 11 мес.: 72 тыс. рублей Х 11 месяцев = 792 тыс. рублей. 
  • Коммунальные платежи, оплачиваемые хозяйкой: 6,4 тыс. рублей Х 11 месяцев =70,4 тыс. рублей 

Доход за 11 месяцев без вычетов налогов: 721,6 тыс. рублей

Конечно, эти примеры не являются стандартными, поскольку и спрос, и ставки в Москве существенно отличаются. Особенно это заметно при посуточной аренде. Стоит также учесть, что 85%-ная занятость квартиры – показатель очень высокий. К тому же, Сокольники – популярный район (близость центра, парка, железнодорожных вокзалов и пр.). В других районах разница в доходах при сдаче квартиры посуточно и долгосрочно может оказаться не такой существенной.

Долго и стабильно

В долгосрочную аренду сдаются как доживающие свой век «хрущевки», так и современные монолитные дома. Интересно, что за редким исключением квартиры в элитном сегменте сдаются только в долгосрочную аренду, отмечает Марина Шекера, директор департамента аренды квартир Penny Lane  Realty.

Важное значение имеет состояние квартиры. Арендаторы понимают: им придется жить здесь месяцами и, возможно, годами, поэтому предъявляют соответствующие требования.

В долгосрочную аренду сдаются как меблированные квартиры, так и совсем без мебели. Жилье без мебели устраивает нанимателей, которые, например, продали старую площадь и ждут, когда будет сдана квартира в новостройке. Им удобнее перевезти мебель в съемную квартиру, чем арендовать складское помещение.

В квартирах под долгосрочную аренду приветствуются большие шкафы-купе, кровати с ортопедическими матрасами, современные кухонные гарнитуры. Многие арендаторы отказываются от так называемых «бабушкиных квартир» со старой мебелью. Из бытовой техники должна быть плита, холодильник, стиральная машина. Мелкую бытовую технику, спальные принадлежности, белье наниматели привозят в снимаемое жилье сами.

ДОлгосрочная аренда

Плюсы: 

  • достаточно найти одного арендатора, чтобы сдать квартиру на год и более 
  • квартиру можно сдавать как с мебелью, так и без
  • в квартире может быть небольшой перечень бытовых приборов (плита, холодильник, стиральная машина) 
  • не нужно часто делать ремонт
  • платеж поступает ежемесячно 
  • арендаторы дополнительно оплачивают по счетчикам расходы на электричество, воду, газ, интернет 

Минусы: 

  • более низкий доход по сравнению с краткосрочной арендой
Договор считается долгосрочным, если заключается на срок больше одного года. Хотя на практике, подавляющее большинство собственников заключают долгосрочные договора с арендаторами всего на 11 месяцев. Дело в том, что, если договор заключен на год и более, необходима государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора найма, отмечает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». После окончания 11-месячного срока найма можно заключить новый договор. 

Быстро, но хлопотно

При краткосрочной аренде жилье сдается на сутки и более. В отличие от долгосрочной аренды, большинство собственников используют для поиска арендаторов интернет-ресурсы и только иногда прибегают к услугам риэлторов. Договор найма заключаются редко.

Арендаторы часто относятся к состоянию квартиры и меблировке лояльно, так как рассчитывают находиться в помещении непродолжительное время.  Но требовательны к наличию в квартире разных бытовых приборов.

Кроме электрической или газовой плиты, холодильника, стиральной машины должны быть утюг, пылесос, электрический чайник, желательны микроволновка и кофеварка. Хозяева также должны предоставлять спальные комплекты и полотенца.

Как правило, арендодатели указывают в своих объявлениях сколько стоит финальная уборка и эта сумма списывается со счета или берется наличными в дополнение к плате. Коммунальные платежи входят в стоимость проживания.

По данным риэлторов, хороший показатель при сдаче квартиры посуточно – 70% загрузки в течение месяца. То есть, квартира должна сдаваться не менее 20 суток в течение месяца.

краткосрочная аренда

Плюсы:

  • высокий доход при хорошей загрузке квартиры 
  • доход можно получать по мере сдачи квартиры 

Минусы:

  • постоянный поиск арендаторов
  • в квартире должна быть мебель и расширенный перечень бытовых приборов
  • необходимо предоставлять постельное белье 
  • нужно чаще делать ремонт 
  • расходы по коммунальным платежам полностью оплачивает собственник.
Вывод: Сдавая жилье посуточно, хозяин получит больший доход, но при этом загрузит себя работой по заселению нанимателей, уборкой квартиры, стиркой белья и пр.

В расчетах не учтены налоги. Это требует отдельного «разбора полетов». Поговорим о выборе стратегии в следующий раз. 

Комментарии 17
Дмитрий Акимов22 января 2019, 13:54

Забыли отметить риски порчи/утраты имущества: при посуточной аренде они существенно выше.

Ответить
не риэлтор22 января 2019, 15:25

сдав квартиру один раз, можно спокойно ходить на офисную или любую другую работу с 9 до 6, в том числе и с возможностью командировок. если вы сдаете посуточно, вы этой возможности лишаетесь - вы всегда должны быть на месте. цена этого "всегда быть на месте" по приведенным в статье расчетам составляет 721 - 407 = 314 тыс в год или 12 тыс в месяц.
а в москве довольно сложно найти постоянную работу на 12 тысяч в месяц. в большинстве случаев зарплата все-таки составляет немного побольше )))
и да, в затратах по краткосрочной аренде не учтены еще некоторые факторы, а именно: стоимость коммунальных платежей (стирать белье после каждого гостя), стоимость мелкой техники или бытовых приборов (от утюгов до солонок все или тырится, или ломается). еще некоторые детали, которые не вставишь в классический бизнес-план (например, договоренность с соседями в виде регулярных подарков или подкормка участкового, выражающаяся в совершенно конкретной сумме)... в общем, статью неплохо бы еще немного приблизить к реальности. и показать, что 721 на практике будет гораздо ближе к 407, нежели это может показаться при прочтении абстрактных минусов и плюсов

Ответить
Николай23 января 2019, 14:42

Полностью с Вами согласен, хорошо так теоретически рассуждать,на практике то оно вон как...

Евгений23 января 2019, 19:47

314 тыс. в год или 12 тыс. в месяц... в году , что , 26 месяцев? если 12 тыс . в месяц, то за год 144 тыс. наверное ???

не риэлтор23 января 2019, 20:22

сорян, естественно 26 тысяч, а 12 месяцев ))) вместо результата автоматом написал делитель, фрейд с нами )) но сильно принципиально дела это не меняет.

ID: 1540215824 января 2019, 10:28

и в статье говорится об 11-ти месяцах, так что 28,5 тысяч

Irene B23 января 2019, 18:56

Напишите, пожалуйста, как декларировать доходы от краткосрочной и долгосрочной аренды, как рассчитываются налоги за эти 2 типа доходов в Москве.

Ответить
Дмитрий Акимов23 января 2019, 21:50

Ирина, если Вы хотите всё делать официально, то рекомендую оформить себя в качестве самозанятой. Там 4% налог. Если ИП (или ООО) - 6 %. Если будете декларировать просто как от физ. лица - 13 %.
Принцип расчёта от краткосрочной и долгосрочной аренды, думаю, одинаков.

Irene B23 января 2019, 22:24

Дмитрий, спасибо! А как и где оформляется "самозанятость"? Налог начисляется с дохода Брутто или Нетто? Нужно ли подавать все оплаченные счета в налоговую для расчета Нетто?

Дмитрий Акимов24 января 2019, 2:03

Ирина, "брутто" и "нетто" не совсем корректная категория для Вашего вопроса ) Скорее, валовая и чистая прибыль ) Чтобы не уходить в сторону от главной темы статьи, могу предложить Вам со своей стороны попробовать обратиться (написать) мне в личном сообщении. Иначе, предполагаю, моё сообщение не пройдёт модерацию из-за ссылок на различные учреждения и иные ссылки в интернет.

ID: 2131592228 января 2019, 15:37

> Налог начисляется с дохода Брутто или Нетто?

6% по УСН начисляется на доход. Если вы хотите вычитать расходы, то ставка будет другая - 5-15% (как-будто зависит от региона).
Предположу, что и для самозанятых (с 4% налога) не будут принимать в расчёт расходы, т.к. для этого надо вести учёт, а самозанятость - это, типа, упрощение упрощённой системы налогообложения :)

Irene B28 января 2019, 17:21

Благодарю!

Irene B24 января 2019, 17:23

Как же обратиться к вам лично? Подскажите! Здесь нет такой возможности.

Ответить
Дмитрий Акимов25 января 2019, 10:23

Значит не судьба ) Попробуйте посмотреть ответы на свои вопросы на оф. сайтах ФНС, малый бизнес Москвы и в интернете.

Irene B25 января 2019, 17:31

Я даже обращалась непосредственно в ФНС с этим вопросом. В ответе мне прислали перечень всех возможных доходов, подлежащих декларированию, в числе которых доход от аренды, и все. Ответа на мой вопрос я так и не получила, хотя обращалась дважды. "Не судьба" означает просто "забей". Либо откажись от затеи, либо нарушай закон. Как его не нарушить, если нет возможности его узнать?

Фима Федотов25 февраля 2019, 14:20

Да 4% платите с доходов, подтвержденных документально. Наверняка, есть же и не подтвержденные, которые перекроют расходы - так что все по-честному и будет.

ID: 1386618412 марта 2019, 12:52

Это всё теория,подсчёты на бумаге.Практически редко кто из арендаторов живёт в квартире больше нескольких месяцев.Люди устраиваются на работу и сразу начинают искать другую квартиру,более дешёвую и ближе к работе.Потом работу меняют и всё начинается с начала. А квартира простаивает ,пока Вы ищите нового арендатора.Это - для СПб,в Москве может быть и иначе,но не думаю,что существеннее.
Сдаю квартиру 18 лет и понял,что это - большая работа,труд,который со стороны не виден.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru