недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Материнский капитал и налог на выделенные доли при их продаже.

28 440 49 Блог специалиста 17

Как-то тихо и незаметно прошли мимо внимания риелторского сообщества внесенные в этом году изменения в пресловутую 220 статью налогового кодекса, касающиеся набившей оскомину темы про налог с детей, образующийся при продаже их долей, которые были выделены по маткапиталу.

Итак, цитирую абзац 220 ст., касающийся этой темы:

" При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

Положения абзацев девятнадцатого - двадцать первого настоящего подпункта применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов;

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)"

В переводе на язык, доступный не только специалистам, это означает, что расходы членов семьи, которые были направлены на приобретение доли, передаваемой впоследствии другому члену семьи по обязательству, связанному с маткапиталом, можно учесть при расчете налога на доход от продажи этой доли.

Пример:

На имя матери приобретена квартира с привлечением ипотеки.

В погашении долга по ипотечному кредиту использован маткапитал.

Ипотеку выплатили. Выделили доли детям. Квартиру сразу после выделения долей продали.

Раньше у детей возникала обязанность уплатить налог на доход от продажи полученных от матери долей, и уменьшить налоговую базу можно было только на копеечный вычет в виде соответствующей доли от миллиона или на сто с небольшим тысяч рублей, причитающихся из маткапитала на одного ребенка.

А теперь доход от продажи такой доли можно уменьшить на ее стоимость, которая была при покупке жилого помещения.

Пример в цифрах:

На имя матери приобрели квартиру за 4млна.

В дальнейшем выделили двум детям по 1/4 доле квартиры каждому. Таким образом, на каждую выделенную детям долю родители потратили 1млн.

Не дождавшись срока освобождения детей от налога на доход от продажи, квартиру продали за 6млнов. Получилось, что каждый ребенок имеет доход от продажи 1,5 млна рублей. По старым правилам доход этот можно было уменьшить только на 250тыс (1/4 от миллионного вычета).

А теперь этот доход можно уменьшить на израсходованный матерью на покупку этой доли 1млн. И останется заплатить налог только с 500тыс., т.е. с настоящего дохода, с так называемой прибыли, а это уже не так обидно. Кроме того, при правильном, умелом подходе к оформлению продажи можно и от этого налога избавиться.


Ну в общем, это кратенькое схематичное объяснение. В редко встречающиеся тонкости использования родителями расходов на приобретение в целях налогообложения я вдаваться не буду.

Отмечу только, что получение родителями вычета на покупку и вычета с процентов по ипотеке к этому не относится и никак не меняет описанной мною схемы.

Комментарии 49
Ирина Щербинина20 ноября 2019, 7:15

Спасибо! Наглядно и доступно.

Ответить

спасибо, Ирина, Вам и всем остальным за оценку.

ID: 665927712 декабря 2019, 19:43

Уважаемая Ирина Владимировна, такая ситуация. Кв куплена в 2015 года в ипотеку за 3250 т.р. Использовали маткапитал. В 2016 году погашена ипотека и выделены доли по 1/4. В настоящее время получил одобрение ипотеки на продажу этой и покупку другой кв. Продажа за 3300 т.р, покупка другой за 5000 т.р. Посоветуйте пожалуйста как лучше провести сделку, что бы уменьшить (или убрать) налог на детские доли? В связи с новыми изменениями. Сначала хотел продавать по трём договорам (1-я и супруга, 2 ребёнок, 3 второй ребёнок), о в налоговой сказали что посчитают что долевая собственность и один вычет 1 мил на четверых. Не знаю как быть. Посоветуйте пожалуйста.

Ответить

Здравствуйте! Эта статья просто информационная. У меня нет столько свободного времени, чтобы я смогла бы дать письменную консультацию каждому желающему по каждому индивидуальному вопросу и по каждой конкретной ситуации.
Одно могу сказать: Ваша налоговая "вешает Вам лапшу на уши" - это для налоговиков привычное занятие, и спрашивать там НИЧЕГО НИКОГДА не надо.
А ответ на Ваш вопрос я могу Вам дать, но устно по телефону. Звонки принимаются с 12 дня до 22 вечера. Впрочем, звонить все-таки лучше вечером.

ID: 665927712 декабря 2019, 21:37

Я Вам звонил, в первых числах ноября. Меня зовут Андрей. Вы мне посоветовали по трём договорам. Но по трём договорам довольно проблематично. Нотариусам нужны отказы от преоритетного права покупки других собственников долей, а у детей это от органов опеки. А в опеки не могут сделать отказы от детей родителям потому, что сделки между родителями и детьми не могут осуществляться. Так как считаете, если сделать один договор, в связи с изменениями, нужно будет платить налог? Спасибо

В первых числах ноября еще не было известно про эти изменения. Купили и продали почти по одной цене. По новым правилам налога не получается у Вас, но надо правильно составить декларации детские. Правда, надо еще учесть кадастровую стоимость квартиры, но Вы ее не написали.

ID: 665927713 декабря 2019, 12:08

Спасибо! В настоящее время кадастровая стоимость 2900 т.р. А вы составляете декларации?

такие декларации еще не составлялись. Сама не составляю, но у меня есть человек, который в этом помогает. Но для этих случаев налоговая должна изменить программу по декларациям. Определенно можно будет сказать только после нового года. Правда, еще никто не смотрел, может, они уже откорректировали программу. ..

ID: 665927714 декабря 2019, 12:32

Спасибо за помощь.

ID: 665927713 января 2020, 14:51

Добрый день. С прошедшими Вас праздниками. Уточните пожалуйста контакты человека, который Вам помогает с 3-НДФЛ

Здесь нельзя выкладывать контакты. Обратитесь ко мне через мою личную страницу или по телефону.

Alexandr Valentinovich1 апреля 2021, 20:08

Доброго времени суток, Ирина Владимировна! С какого момента правильно считать льготный срок по налогу на несовершеннолетнего ребенка, с момента использования средств мат. капитала или с момента выделения доли? Средства мат. капитала израсходовали в 2015 году а выделили долю ребенку в 2020 году, после выделения доли квартира была продана. Налоговая хочет налог с ребенка получить. По вашей статье понятно, что в нашем случае налога ноль, т.к. квартира была продана дешевле чем куплена.

Ответить

Ну. налоговая на то и фискальный орган, чтобы всегда хотеть :))
Но если по новым правилам налога у Вас не получается, то налоговая может хотеть получить налог только в том случае, если Вы не подавали вообще или неправильно составили декларацию в отношении продажи детских долей, ведь налоговики без Вашего заявления не вправе применять ни льготы, ни вычеты.
А владение у них в Вашем случае с 2020 года.

Alexandr Valentinovich2 апреля 2021, 4:33

Спасибо!

ID: 7239624128 апреля 2021, 11:26

Добрый день! Скажите пожалуйста, если квартира была приобретена родителями в кредит, при продаже долей детей(которые владели ими менее 3х лет) можно уменьшать доход только на стоимость квартиры по договору купли продажи ( 1 200 000,00) или можно еще приложить справку из банка об уплаченных процентах? Ведь потрачено было больше, чем 1 200 000,0?

Ответить
Светлана Калугина18 мая 2021, 16:19

Прикладывайте справку из банка и учитывайте в расходах. Мы тоже будем прикладывать

Да. можно так уменьшить доход. Сумму расхода на проценты по ипотеке применяете пропорциональную долям, которые вы выделили детям.

ID: 7239624119 мая 2021, 9:06

Спасибо огромное за ответ!!! Побегу подавать уточнённую декларацию!!! Еще вопрос такой: В 2011 году была приобретена квартира за 1 200 000, имущественный налог возвращал только супруг, сумма возврата получилась 156 000, с покупки новой квартиры он может вернуть еще 104 000 руб. налога? Все таки можно вернуть раз в жизни с одной покупки (но не более 2 000 000)? Или раз в жизни с 2 000 000 и с нескольких покупок? -260 000 всего????

Надежда Гарнюк19 мая 2021, 11:26

К сожалению, нет, не сможет добрать. До 2014 года вычет предоставлялся только один раз в жизни

Надежда Гарнюк19 мая 2021, 11:29

К сожалению, нет, не сможет добрать. До 2014 года вычет предоставлялся только один раз в жизни. Извините, что ответила за И.В., так, по инерции вопрос-ответ.

Светлана Калугина18 мая 2021, 15:59

Вы единственная, которая разъяснила данную ситуацию. А вот на горячей линии налоговой службы из 8 сотрудников, только один сказал, что можно использовать расходы родителей на приобретение квартиры.

Ответить

Да уж!))) Не прошло и двух лет, как ввели эти поправки, а среди консультантов на горячей линии ФНС уже каждый восьмой специалист знает об этом!)))))))))))
Налоговая в своем репертуаре((

Никита Кадров21 июня 2021, 19:08

Ирина, большое спасибо за статью. Вопрос только один остался. У меня квартира покупалась в 2013 (с ипотекой и мат капиталом) году, а продавалась уже в 2020. Для нас эти поправки будут действовать? Или нужно что бы квартира с использованием мат капитала была приобретена после внесения поправок в 2019-ом? Т.е. что важно дата продажи или дата покупки при применении этой поправки?

P.S. Затянул с выделением долей и сделал это только перед продажей в конце 2019-ого. Теперь кусаю локти.

Ответить

Важна дата продажи, а не покупки. У Вас всё нормально и Вы можете воспользоваться предоставленной в поправках возможностью уменьшить налоговую базу при расчете налога на доход от продажи выделенных долей на сумму расходов на их приобретение, в которые, кроме непосредственной цены покупки долей имеете право включить пропорциональную долям часть расходов на оплату процентов по кредиту.

Елена Лагутина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2021, 17:58

Купили квартиру с ипотекой, гасили часть с мат капиталом, погасили, выделили доли договором дарения, пришло требование от налоговой предоставить 3 ндфл. как это заполнять и какой будет налог и если квартиру продать теперь и купить что то я запуталась

Ответить

Елена, в вашем вопросе нет ни дат, ни размера долей, ни цен покупки и продажи. Ответить невозможно. А как заполнять, я и вовсе не знаю)) - этим у меня занимается профильный специалист.
Звоните - задам дополнительные вопросы, отвечу по налогам и научу, как оформить продажу, чтобы минимизировать или свести к нулю налог. Но такого рода индивидуальные консультации являются платными.

ID: 7815905718 августа 2021, 22:40

Добрый вечер! Спасибо, что так подробно написали и пояснили, очень помогли разобраться. Очень полезной оказалась информация, что доход можно уменьшить и на сумму уплаченных процентов по ипотеке. Но все же есть вопрос, по поводу налога на взрослых.

Мы покупали квартиру в ипотеку в 2016 году, материнский капитал отправляли в досрочное погашение ипьтеки. Погасили в 2021 году и сразу выделили доли детям.
Покупали за 2 млн рублей и выделили детям по 1/4, нам с мужем 1/2 в общую совместную собственность. В качестве процентов выплатили 385000
В 2021 году продаем жилье за 2800000.
Налоги по детям : доход 700000 (исходя из того, что 2800000:4). Уменьшить его можно на сумму расходов на приобретение + проценты по ипотеке ( в соотвествии с долями), и именно на 596250. И соответственно налог исчисляется из дохода 103750.
Верно?

А по взрослым? В налоговой предложили вот такой расчет. Я налог не плачу, потому что до этой квартиры у меня собственности не было.
А вот муж платит, потому что у него до покупки квартиры уже была в собственности другая квартира. И для него налог рассчитывается следующим образом. Он продает свою долю за 1400000, а потратил на приобретение 2000000 (при покупке мы оформили по требованию банка квартиру в общую совместную собственность) . Значит никакого дохода (прибыли) у него нет и налог ему платить не надо.

Получается, что после продажи нам надо заплатить налоги только за детей.

Скажите, это верный расчет? Я имею ввиду налоги и по нам и по детям.

Заранее спасибо)

Ответить

По детским налогам всё верно. А по взрослым, если пять лет от покупки до продажи прошло, то налога ни у Вас, ни у мужа не будет. А если не прошло, то расчет неверный, потому что не он продает 1/2 долю, а вы с им вместе ее продаете и истрачены на 1/2 доли квартиры не 2 млна, а половина от них, так же, как и половина от суммы %% по ипотеке. Если принять за данность то, что 1/2 дохода от продажи вашей совместной половины квартиры поделена между супругами пополам, то доход мужа составляет 700тыс.р. и расчет налога точно такой же, как у детей.

Укажите кадастровую стоимость квартиры и тогда я смогу рассчитать Вам налог мужа наиболее выгодным способом.

Светлана Калугина19 августа 2021, 10:05

Ирина Владимировна! Нам налоговая не зачла затраты родителей на покупку квартиры в 2014 году. Удалось сократить налог только отправив уточненную декларацию с учетом покупки детям другой квартиры. Вот так налоговая выполняет закон

Ответить

Светлана, надо было бороться, а не декларацию менять. Свяжитесь с Минфином через обращения на их сайт и пожалуйтесь туда. Если сумма существенная потеряна, то можно отвоевать.

Светлана Калугина20 августа 2021, 8:47

Хорошо, спасибо. Буду пытаться узнать, почему не зачли затраты.

Ответить
Аметист Пермь28 августа 2021, 22:03

Добрый день! Пришли письма с налоговой, в этом вопросе я полный ноль. В 2014 году купили квартиру в общую собственность с мужем, вложили маткапитал, но доли выделили детям в апреле 2020, в июле 2020 квартиру продали. Размер долей нам с мужем по 4/10, детям обоим по 1/10. Покупали квартиру за 1350000, продали за 1740000. Что нам делать теперь, как не платить этот налог. Мы купили уже новую квартиру и доли перенесли в новую квартиру.

Ответить
Светлана Калугина29 августа 2021, 10:06

У нас аналогичная ситуация. Пришлось уточнять декларацию и прикладывать документы на купленную квартиру. Приложите разрешение опекунского совета на продажу с одновременной покупкой и документы на купленную квартиру с распиской продавца о том что деньги им получены от вас. Налоговая произведет взаимозачет вычета по новой квартире. И вот тогда нам посчитали выплату в бюджет 0 рублей. А до этого по 76000 на каждого из трех детей. Хотя мы прикладывали документы 2014 года о покупке родителями этой квартиры.

Татьяна Балахнина1 сентября 2021, 7:54

Здравствуйте, такая ситуация: Квартира была куплена в 2017 году с участием мат. капитала, собственных средств и ипотеки. После погашения ипотеки выделили доли по мат.капиталу всем членам семьи. Двоим несовершеннолетним детям по 1/36 и родителям по 1/36. Госрегистрация как общая долевая собственность.По 16/36 у каждого родителя -общая долевая собственность в общей совместной собственности.Подскажите пожалуйста в налоговой на детях тоже будут числится доли и как оплачивать налог на имущество? и повлияет ли выделение долей на имущественный налоговый вычет? Ведь с мат.капитала НДФЛ не возмещается.

Аметист Пермь, ниже я отвечала Игорю на абсолютно аналогичный вопрос. Прочтите.

Татьяна Балахнина, да, доли за детьми числятся в качестве имущества. Выделение долей на имущественный налоговый вычет не повлияет - сможете получить его только за минусом суммы маткапитала.

Игорь7 сентября 2021, 14:08

Ирина Владимировна добрый день! Меня зовут Игорь. Нас четверо муж, жена, двое детей. Вопрос такой: В июне 2015 приобретена квартира по дду в ипотеку с мат капиталом за 4000000 рублей, летом 2021 выплатили ипотеку, наделили двоих детей долями каждому по 1/20, родителям по 18/20 каждому. Квартиру продали за 5200000. Мы с женой налог не платим так как квартира в собственности с момента полной оплаты более 5 лет. Подскажите пожалуйста как посчитать налог который придется заплатить за детей, с разницы между покупкой и продажей т.е с 120000/10=100000 или налог будет считаться с 5200000/10=520000.Заранее большое спасибо.

Ответить

Здравствуйте, Игорь! Налог с каждого ребенка считается по формуле доход от продажи доли минус расход родителей на ее покупку и умножить на 13%. В Вашем случае это: 260т.р.(доход от продажи 1/20 доли) минус 200т.р.(расход на покупку 1/20 доли) и минус 1/20 от суммы выплаченных вами по ипотеке процентов и если после этих арифметических действий у Вас получится положительная сумма, то налог от нее 13%. Если сумма получится отрицательная или ноль, то налога не будет. Но в любом случае надо сдать правильные декларации от имени обоих детей, иначе вам налоговая насчитает налог без учета вычетов и расходов, т.е. 13% от 260 т.р. С декларациями могу помочь - если позвоните мне, то дам контакт специалиста, который правильно всё заполнит вам и вышлет готовую к отправке в налоговую декларацию (Стоимость услуги вполне щадящая)

Необходимо уточнить: все приеденные мною расчеты будут верны только в том случае, если кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0.7, не превышает сумму продажи.

Игорь8 сентября 2021, 14:00

Спасибо, кадастровая стоимость 4400 т.р, декларацию будем делать в январе 2022 года, обязательно обратимся.

Светлана Калугина7 сентября 2021, 14:16

Если вы покупали детям доли взамен проданным, то прикладывайте документы по купленной квартире и вычет взаимо зачтут.

Ответить
Игорь7 сентября 2021, 14:58

Новая квартира по дду куплена и еще строится, но в дду доли прописаны как в проданной.

Светлана, пожалуйста.... всё не так просто, как Вы пишете... Приложить документы - это не поможет, т.к. надо еще всё правильно указать в декларации. К тому же способ, который Вы предлагаете, "распечатает" налоговый вычет детей, который дается человеку один раз в жизни, и это то же самое, что заплатить налог, а его в данном случае при применении другого способа расчета и правильном подсчёте либо вовсе не будет, либо он будет абсолютно копеечный.

Светлана Калугина7 сентября 2021, 15:14

Если вы полностью оплатили квартиру по ДДУ, то можете приложить ДДУ с чеками о полной оплате. Еще приложите в налоговую разрешение опекунского совета на продажу старой квартиры с одновременной покупкой строящейся квартиры.

Ответить

Светлана, что Вы пишете?! При чем здесь ДДУ и опекунский совет???
Мне очень не хочется, чтобы в моем блоге размещались в корне неверные дилетантские советы.
Выше вы сами задавали вопрос и, судя по всему, несмотря на полученные ответы, у вас ничего не получилось в налоговой, скорее всего из-за неверно составленной декларации. В итоге Вы "распечатали" тот самый одноразовый налоговый вычет детей. А можно и нужно было делать так, чтобы его не трогать.

Светлана Калугина8 сентября 2021, 8:52

Извините, выхожу из блога. Писала исключительно исходя из собственного опыта 2020-2021 года. Наверное моя практика является дилетанской в России. Всем успехов!!!

Ответить
Анастасия15 сентября 2021, 9:42

Ирина Владимировна, добрый день. Позвольте к Вам обратиться за компетентным мнением.

У нас ситуация следующая. Продаем квартиру. Квартира была куплена за 1 374 000. В собственности с 2019, но ДДУ был заключён в 2016 на нас с мужем двоих в праве совместной собственности. Доли детям выделили только в июле 2021 и сразу продаём. У детей по 1/10 у каждого. Я так понимаю, за себя с мужем мы не платим налог с продажи, за детей - обязаны. Налоговый вычет с квартиры никакой мы не получали и вообще еще не получали. Планируем получить с новой недавно купленной квартиры бОльшей стоимости.
Верно ли я высчитала налог?

Итак, продаём квартиру за 2 430 000. Кадастровая стоимость квартиры 1 061 024.


2 430 000 - 1 374 000 x 0,2 x 13% = 27 456 руб за двоих детей.

Если все верно, то правильно ли я понимаю, что за уплаченные проценты по ипотеке мы можем вернуть налог? Их мы выплатили на 83 000 руб, согласно справке банка.

2 430 000 - (1 374 000 + 83000) х 0,2 х 13% = 25 298 руб.

Таким образом, в плюсе мы, конечно, не остаёмся, но налог сокращается до 2 158 руб.

Верны ли мои расчеты? Можно ли их еще больше оптимизировать? Квартиру продаем по одному дкп (напомню, нас владельцев четверо: 1/10 квартиры у 1 ребёнка, 1/10 - у второго и у нас 4/5 в общей совместной собственности с мужем)

P.S. Юрист от покупателя сказал, что мой расчет неверен и просчитал другую сумму:

"1/10 доли от 2 430 000 р. это 243 000 р. 1/10 доли от мат капитала - 45 302,6 р. 243 000 - 45 302=197 698 *13%=25 700. Вычет от покупки 1 374 000 вы можете применить только для взрослых".

То есть согласно ее расчету, налог за двоих детей составит 51 400 руб.

Разве юрист прав?

Ответить

Путей минимизации налога несколько. Юрист прав, но выбрал для вас не самый выгодный расчет.
У Вас расчет тоже верный и он выгоднее. Вычесть из дохода детей свои расходы на приобретение Вы имеете право - Ваш юрист отстал от жизни))).
А вот 2158р. там никак не могло получится.... или я что-то не поняла в Вашем расчете.
Можно свести к нулю налог на продажу детских долей, но это не здесь и это платная консультация. Звоните.

редакцияeditorial@cian.ru